To ovšem nevylučuje jednoznačné rozhodnutí o podané stížnosti neboť - již několikrát jsem na tuto skutečnost poukázal - politická rozhodnutí legitimního zákonodárného sboru, a o nic jiného v podané stížnosti nejde a nic jiného v ní není napadáno, jsou dnes trvale přezkoumávána soudní mocí nad míru přiměřenou a v budoucnu snad i snesitelnou, ke škodě samotné podstaty demokracie stojící na oddělení - byť ve vzájemném ovlivňování - moci zákonodárné a soudní.

A ještě jednu podstatnou skutečnost je třeba zmínit: problematika bydlení v nových členských zemích EU byla patrně zcela mimo okruh problémů, které byly před vstupem těchto států do EU projednávány. Poukázal na to nedávno redaktor Práva V. Čechlovský v souvislosti s těžko pochopitelnými "protesty" orgánů EU proti privatizaci obecního bytového fondu pomocí právnických osob, což snad má být v Bruselu považováno za nepřípustnou podporu podnikatelským subjektům z veřejných zdrojů. Taková představa ovšem může vzniknout jen z naprostého nepochopení situace v nových členských zemích a sotva lze očekávat větší pochopení reality, pokud jde o problematiku nájemního bydlení.

Stížnost i očekávané rozhodnutí o ní je determinována nedávným rozsudkem téhož soudu v, u nás silně medializovaném, sporu Hutten-Czapská proti Polské republice, ve kterém je řešena obdobná problematika. Nález soudu v této věci však dosud není pravomocný, neboť Polsko se proti němu odvolalo, resp. využilo mimořádné možnosti podat žádost o postoupení věci velkému (sedmnáctičlennému) senátu. I když podmínky pro kladné vyřízení takové žádosti jsou omezené, lze doufat, že pro mimořádný dosah věci a koneckonců i pro odchýlení senátu, který o věci rozhodoval, od dosavadní judikatury, bude žádosti vyhověno.

O čem vlastně soud rozhodoval? Především o tom, zda regulace nájemného byla nebo je u nás založena zákonem, nikoliv podzákonnými právními normami. Právě v této skutečnosti spatřují někteří právníci, kteří pro Ministerstvo pro místní rozvoj posuzovali vyhlídky České republiky v tomto sporu, jednu za základních slabin našeho postavení, neboť regulace nájemného po listopadu 1989 opravdu nebyla řízena zákonem, ale pouhými vyhláškami Ministerstva financí. Podle čl. 1 druhé části Dodatkového protokolu k Úmluvě totiž mohou státy přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem. Přesto však nelze tvrdit, že by tuto problematiku neupravoval zákon! Toto ustanovení je promítnuto do právního řádu České republiky, a to nejen v občanského zákoníku (§ 696 obč. zák.: "způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu....stanoví zvláštní právní předpis"), ale především v zákoně č. 526/1990 Sb. o cenách, neboť tento zákon dává možnost (za podmínek a prostředky v zákoně uvedených), ceny regulovat.

Dále je třeba zdůraznit, že vyhláška č.176/1993 Sb., která regulovala nájemné, činila tak zcela bez výjimky ve prospěch pronajímatelů, neboť jim umožňovala každoročně zvyšovat nájemné, a to bez souhlasu nájemce, což by jinak nebylo možné, neboť by museli s každým jednotlivým nájemcem o zvýšení nájemného zvlášť jednat. Nájemné bylo takto jednostranně zvyšováno bez ohledu na kvalitu bydlení, bez ohledu na péči pronajímatele (včetně stěžovatelů) o nemovitost a bez ohledu na její umístění. Je nepochybné, že takový postup zvýhodňoval mnohé pronajímatele, neboť pokud by existoval skutečný trh s byty, včetně dostupné nabídky, mnozí pronajímatelé by nájemce bytů ve své nemovitosti těžko nelezli. Tato skutečnost by měla být při obhajobě českých zájmů zdůrazněna.

Nepřehlédnuta by měla být i zásadní nechuť stěžovatelů k jakékoliv zákonné úpravě nájemních vztahů, včetně úpravy nájemného. Lze jistě snadno doložit, že to byli právě stěžovatelé, kteří v minulosti vystupovali proti jakémukoliv zákonu předloženému vládou k řešení otázek nájemného a i nyní velmi ostře vystupují proti navrženému zákonu, který má problematiku nájemného upravit. Bezpochyby tak přispívali a i nyní přispívají k nedostatku politické vůle a shody, která je k přijetí takové zákonné úpravy nezbytná a mají tedy i svůj podíl na stavu, na který si nyní stěžují!

Stěžovatelé ve své stížnosti tvrdí, že jim dosavadní výše nájemného neumožňuje vybírání nájemného alespoň na úrovni nákladů prosté reprodukce, že jsou nuceni poskytovat nájemníkům sociální dávky na bydlení. Dokládají tato tvrzení výpočty nejrůznějších autorit, podle kterých teprve nájemné, které dosahuje 3% ceny domu, zajišťuje náklady prosté reprodukce. Polemizovat s takovým tvrzením nemá praktického smyslu, neboť jde o zprůměrování jednotlivých údajů, které o stavu a potřebách konkrétní nemovitosti, a tedy i o "potřebě" konkrétní výše nájemného, nevypovídá. Trvání na určité konkrétní výši nájemného je navíc v hrubém rozporu se současně kladeným požadavkem na prosazení trhu do nájemného bydlení, neboť je zřejmé, že při existenci skutečného trhu by řada pronajímatelů v celé řadě nemovitostí dnes jimi požadovaného nájemného nedosáhla, a to jak s ohledem na stav jejich nemovitostí, tak s ohledem na jejich chování k nájemcům bytů. Příkladů poskytuje publicistika dostatek.

Nájemné z bytů regulované státem vzrostlo od roku 1989 v průměru 8,6 krát a to diferencovaně podle lokality, takže v Praze vzrostlo 15 krát, přičemž cena vodného a stočného vrostla za téže období 39 krát, cena pevných paliv 7,8 krát a tepla a teplé vody téměř 6 krát. Z těchto údajů jen patrné, že stát zvyšoval ceny bydlení rychleji, než ceny jiných složek spotřeby v České republice a snadno lze prokázat, že v současné době neexistuje ekonomický prostor pro prudký růst úrovně nájemného.

O tom, jak zcela nereálné, ekonomické situaci naprosté většiny nájemců bytů v ČR neodpovídající, jsou představy stěžovatelů o nájemném - a z nich plynoucí jejich představa o "křivdě", která se jim děje - svědčí např. argumentace žalobce, společnosti Interdomus a.s., proslulého G. Giormaniho (proti jehož internetovým stránkám nedávno musel zasáhnout i Úřad na ochranu osobních údajů), ve věci 20 C 33/2003, projednávané před Městským soudem v Praze. Tento žalobce žalující Českou republiku o mnoho tisíc korun, neboť se domnívá, že právě stát zavinil, že nemohl od všech nájemců požadovat nájemné, které si představuje, předložil jako důkaz rozdílu mezi původním nájemným, které nemůže bez souhlasu nájemce zvyšovat a nájemným sjednaným bez zásahu státu do nájemní smlouvy (uzavřené se zahraničními subjekty), kde se cena nájemného pohybuje mezi 38.000,-Kč až 68.000,-Kč za byt měsíčně! Není tento požadavek jednoho z nejradikálnějších zastánců "deregulace" naopak dokladem o nezbytnosti a oprávněnosti zákonné regulace, neboť je z něho zřejmé jak by si podobní "domácí" bez ní počínali? Městský soud v Praze - budiž to zde konstatováno k jeho chvále - žalobu zamítl a odpovědnost státu neuznal.

Je přece zřejmé, že ani na neregulovaném trhu nemůže pronajímatel získat vyšší cenu, než jakou jsou kupující, resp. nájemci schopni zaplatit. A u bydlení, které je, jak je již obecně uznáváno, významným sociálním právem, nemůže stát připustit, aby pronajímatelé obecně mohli požadovat cenu, která je nepřiměřená kupní síle lidí, potřebujících bydlet. Nájemce s již uzavřenou nájemní smlouvou ( a o jiné smlouvy se nejedná s ohledem na skutečnost - ve stížnosti mimochodem nezmíněnou - že u nově uzavíraných nájemních smluv již od 1.1.1994 (!!!) může pronajímatel - a tedy i stěžovatelé - požadovat jakékoliv nájemné) a bez zjevné možnosti přestěhovat se do bytu cenově přiměřeného jeho příjmům, je pak snadnou obětí pronajímatele, zneužívajícího svého hospodářského postavení k požadavku nepřiměřené ceny.

Tržní cena totiž není, jak se nám stěžovatelé a jim podobní stále snaží namluvit, odvozena od nákladů, ale jen od schopnosti zájemce tuto cenu zaplatit. A poptávka po bydlení, která je dána nutností bydlet, udává trhu jiné parametry, než poptávka po zboží, kterého se mohu vzdát, nemám-li na něj.

Zájemce o bydlení může při rozhodování o uzavření nové nájemní smlouvy projevit ochotu (vzhledem ke kvalitě bytu) i schopnost (zvážit své příjmové možnosti) požadované nájemné platit. Avšak nájemce, který v bytě již bydlí, je ve svobodě svého rozhodování významným způsobem omezen. Pronajímatel tak snadno může - jak již řečeno - zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby požadoval za plnění, které představuje pro nájemce základní životní jistotu, zcela nepřiměřenou cenu, aniž by tento nájemce měl reálnou možnost se tomuto nátlaku bránit, tedy přestěhovat se do jiného bytu. Stav, který nyní u nás existuje, nezavinil stát, ale monopolní chování pronajímatelů bytů, usilujících o maximalizaci zisku. To, že mezi stěžovateli jsou i některé obce, které by především měly dbát o sociální jistoty svých obyvatel, tuto skutečnost jen podtrhuje!

Obrana České republiky je možná z celé řady hledisek a naší zástupci mají k dispozici řadu podkladů a dokladů o skutečnostech, které mohou tvrzení stěžovatelů uvést na pravou míru. Patří k nim především tyto skutečnosti:

• Všechny právní předpisy, které regulovaly nájemné, byly již Ústavním soudem zrušeny a nyní neexistuje žádný právní předpis, který by u nově uzavíraných smluv nájemné jakkoliv reguloval. Stížnost tak směřuje jen proti nájemním smlouván již uzavřeným,
• Stěžovatelé právní stav, na který si stěžují, sami dobrovolně akceptovali ať již koupí nemovitostí za existujícího právního stavu (a šlo tedy o jejich dobrovolné rozhodnutí, zda za stávajících podmínek podnikat v této oblasti chtějí nebo nikoliv), nebo restitucí, kdy s ohledem na jejich rozsah (v jiných zemích nevídaný) bylo akceptování současného právního stavu nezbytné,
• Hospodaření bytových družstev, tedy jedné třetiny bytového fondu, dokládá, že i výše plateb, nedosahující ani "regulovaného" nájemného, je pro údržbu, opravy i modernizaci bytového fondu dostatečná, jak o tom Svaz malých bytových družstev může poskytnout dostatek konkrétních podkladů,
• Řada obcí a městských částí z vybraného nájemného pokrývá i jiné kapitoly rozpočtu a nelze tedy tvrdit, že jim nájemné na údržbu bytového fondu "nedostačuje",
• Nezanedbatelné množství bytů není pronajímáno a pronajímatelé se tak sami svým jednáním připravují o zisk, případně dávají byty do "nájmu" bez nájemní smlouvy a způsobují tak daňové úniky,
• Přes řadu výzev Ministerstva financí neprokázali stěžovatelé skutečnosti uváděné ve stížnosti, především tvrzení o výši nájemného, která je údajně pod úrovní nákladů prosté reprodukce, a tím sami neumožnili státu řešit jejich problémy např. úpravou daňových zákon apod. Ministerstvo financí má k dispozici řadu číselných podkladů, ze kterých jednoznačně vyplývá schopnost za současné výše nájemného provoz bytových domů saturovat,
• Stát řešil situaci právními předpisy, které umožňovaly každoročně zvyšovat nájemné až do doby, kdy na návrh i stěžovatelů Ústavní soud tyto předpisy zrušil a znemožnil tak každoroční zvyšování nájemného. Sami stěžovatelé svými postoji napomáhali ke vzniku politického klimatu, ve kterém nebylo možné přijmout obecně akceptovatelný zákon, který by situaci řešil a i proti v současné době předkládanému zákonu stěžovatelé protestují.

Je ovšem třeba, aby vyjádření České republiky k této stížnosti bylo primárně svěřeno pracovníkům Ministerstva financí, kteří mají všechny potřebné podklady k dispozici a nikoliv politickým činitelům, kteří bez znalosti skutečným faktů, jen pod vlivem mediální kampaně a bezpochyby i svých politických cílů, postavení České republiky ve sporu zpochybňují.

Rád bych se ještě zmínil o jedné součásti stížnosti, která vypovídá o charakteru stěžovatelů více, než cokoliv jiného a co se, s ohledem na jejich právní zastoupení advokátkou, dostává do rozporu s advokátní etikou. Ve stížnosti autoři uvádějí: "...školení soudců ve školícím středisku Ministerstva spravedlnosti ve Stráži pod Ralskem prováděl i předseda Sdružení na Ochranu Nájemníků a poslanec Poslanecké sněmovny JUDr. Stanislav Křeček, aniž by bylo možno stěžovateli B jakožto další profesní organizaci se k věci alespoň vyjádřit." Cituji doslova včetně pravopisných chyb.

Podle etického kodexu advokátů advokát nesmí vědomě lhát. JUDr. Klára Samková - Veselá, která jako advokátka stěžovatele zastupuje, musí vědět, že ve shora uvedeném školícím středisku se žádná "školení soudců" neprovádějí, neboť by to bylo v rozporu s principem soudcovské nezávislosti a nepochybně také ví, nebo lze od ní právem očekávat, že by vědět měla - bylo to i publikováno v tisku - že semináře soudů jsem se účastnil jako místopředseda Ústavně právního výboru Poslanecké sněmovny k problematice legislativního procesu a nových zákonů ( jako jiní poslanci předtím i potom) a žádná souvislost s mým členstvím v jiných organizacích zde nebyla a není. K odborné problematice, která se zde probírala, ovšem "stěžovatel B" není kvalifikován cokoliv a jakkoliv se "vyjádřit." Nejen tedy názory, se kterými lze polemizovat, ale i zjevné lži míří do Štrasburku od našich štrasburských žalobníků a jejich právní zástupkyně.

Odpovědět na otázku, která je uvedena v záhlaví tohoto článku je obtížné a netroufám si na to. Jak vlastně zní právní věta z rozhodnutí ESLP ve věci Hutten-Czapská vs. Polsko? "V rámci bytové politiky je zvláště v postkomunistických státech ze sociálních důvodů pochopitelné, prosazuje-li vláda opatření na ochranu nájemníků a udržuje-li ceny bydlení pod tržní hodnotou. To však neospravedlňuje vládu, aby přenesla zatěžující povinnosti související s provozem bytů v rozhodující míře na vlastníky bytových domů" (Právní rozhledy č. 11/2005). Kdo by s tím nesouhlasil? Ale děje se tak u nás? Jsou "zatěžující povinnosti" opravdu v "rozhodující míře" přeneseny na vlastníky domů? Nebo jen stěžovatelům vadí, že nemohou od stávajících nájemníků požadovat za byt měsíčně oněch 38.000,-Kč až 68.000,- Kč, jako onen Interdomus, jak je uvedeno shora?

Patrně není příliš neskromné, ale je asi jen málo reálné očekávat, že štrasburský soud k reálným, zde uvedeným skutečnostem přihlédne a projeví tak větší pochopení pro realitu plynoucí z diametrálně odlišného ekonomického postavení obyvatel různých států EU, které nelze posuzovat jedním, byť právním, "metrem".

Neodpustím si v této souvislosti poukaz na pozoruhodnou skutečnost: zatímco naprostá většina štrasburských soudců ve shora uvedené věci Hutten -- Czapské rozhodla, že jí zatím nepřísluší žádné "odškodnění", žádná náhrada za to, že polské zákony jí nedovolovaly domáhat se nájemného, které by "její" nájemci stejně platit nemohli, jediný soudce z celého senátu, který měl na věc opačný názor a pro poskytnutí odškodnění hlasoval, byl soudce - z Moldávie. Tedy ze země, jejíž obyvatelé nadbytkem životních a sociálních jistot věru hýčkáni nejsou.

Jak v této souvislosti nevzpomenout na obavu de Gaulla z toho, že nám ve sjednocené Evropě budou vládnout "technokraté bez vlasti" a nevyslovit obavu z "evropského" rozhodování "soudců bez vlasti", jejichž rozhodování se bude jaksi vznášet nad evropskými (i neevropskými?) národy bez pochopení, akceptace, respektu a užitku.... Případně se budu mýlit opravdu rád...

Autor je poslancem ČSSD, advokátem a předsedou Sdružení nájemníků ČR