Jeden apartmán v Rusku za cenu šesti. Kolik bude stát dlužníka tržní hypotéka při současných sazbách

4. 10. 2024

V loňském roce byla většina hypoték poskytnuta v rámci preferenčních programů, jejichž sazba byla dotována státem. Tyto programy, v jejichž rámci bylo poskytnuto asi 70 % úvěrů (na vrcholu v červnu až 85 %), vyhnaly ceny nahoru, takže kvůli nim vzrostly splátky hypoték. Od července byla zrušena nejpopulárnější neadresná "zvýhodněná hypotéka" a zbytek byl přeformátován - nyní je na nich poskytována polovina hypotečních úvěrů. Ceny zamrzly a hlavním faktorem nárůstu plateb je úroková sazba.

Měsíční splátka úvěru na byt v Moskvě v hodnotě 10 milionů rublů s počáteční splátkou 2 miliony rublů (20 %) bude od 143,5 do 164,7 tisíc rublů u hypotéky na 15 let a od 137 do 166,5 tisíc rublů na 30 let, naznačují hypoteční kalkulačky velkých bank. Takový byt je velmi levnou možností: Podle služby IRN.ru stojí jednopokojový byt o rozloze 37,4 m² ve starém panelovém domě na okraji (10 minut dopravou na metro) 10 milionů rublů.

To je srovnatelné s průměrným platem Moskvana - v červnu činil 152,9 tisíc rublů. A pokud odečtete 13 % daně z příjmu fyzických osob, zůstane 133 tisíc - nestačí to na zaplacení t5icetileté půjčky se sazbou 20,5 %, což je 137 tisíc rublů. Podle Mosstatu však existují průmyslová odvětví (především související s počítači a IT) s průměrným platem více než 200 tisíc rublů.

Za 15 let splátek úvěru na byt v hodnotě 10 milionů se nahromadí 25,8-29,6 milionu rublů, ale podle centrální banky je nejběžnější doba splatnosti hypotečního úvěru asi 30 let: V první polovině roku bylo více než 40 % hypoték poskytnuto na 25-30 let a téměř 20 % na 30-31 let. Po dobu 30 let budou platby v našem příkladu od 49,3 do 59,9 milionů rublů, to znamená, že přeplatek bude 1,6-2 ceny za úvěr na 15 let a od 3,9 do 5 cenz za byt na 30 let.

Rusové si však nadále aktivně půjčují za současné sazby. V červenci až srpnu, po omezení preferenčních programů, banky poskytly půjčky za tržních podmínek asi 170 miliard rublů měsíčně. Mnozí z nich nebudou splácet hypotéku po celých 30 nebo dokonce 15 let: Značná část úvěrů je splácena před plánovaným termínem (například pokud to příjem dlužníka dovolí, nebo na úkor státní dotace nebo prodeje starého bytu, pokud je úvěr brán na zlepšení podmínek bydlení, refinancování, když jsou sazby sníženy). Podle centrální banky Rusové v první polovině roku splatili hypotéky každý měsíc o zhruba 140 miliard rublů dříve, než bylo plánováno.

Kromě toho je nutné počítat s růstem cen. Měsíční splátka, která je v současné době fixována každý rok v reálných hodnotách (s přihlédnutím k inflaci), se sníží. Pokud vycházíme z inflačního cíle centrální banky ve výši 4 %, ceny vzrostou za 15 let o 80 % a za 30 let 3,2krát. Je však těžké uvěřit v dosažitelnost cíle. Při průměrné roční inflaci 6 % dojde ke zvýšení ceny 2,4krát za 15 let a 5,7krát za 30 let a při 8 % zhruba 3,2 nebo více než 10krát. Pokud vezmeme v úvahu pokles reálné výše plateb, pak přeplatek za byt bude za 15 let při inflaci 8 % činit 60 % jeho hodnoty a při inflaci 4 % až 1,4 násobek. Po dobu 30 let bude skutečný přeplatek činit 90 % až 2,6 násobek. Koneckonců, hypoteční sazby jsou mnohem vyšší než inflace.

Alexej Veděv, vedoucí výzkumný pracovník oddělení finančních studií Gajdarova institutu, označil distribuci hypoték za 20 % a více za "absolutní bombu", která exploduje: "Toto je klasický případ, kdy se růst příjmů zastaví, ale hypotéka na 20 % je již uzavřena. A musí se platit i nadále."

Podrobnosti v ruštině: ZDE